По результатам I полугодия 2010 года практически все основные макроиндикаторы, характеризующие состояния рынка жилой недвижимости в Московском регионе, показали достаточно высокую положительную динамику. Это касается: спроса на жилую недвижимость - стабильно переходящего из отложенного в целевой, объема предложений жилой недвижимости - устойчиво приближающегося к докризисному уровню и, естественно, ценовых трендов, являющихся неким мотивационным ядром сегодняшнего рынка жилой недвижимости. Отчасти достаточно быстрому восстановлению рынка жилой недвижимости способствовала и стабилизация новостного фона: наиболее важные рыночные индикаторы уже в мае показали превышение ключевых отметок даже стабильных и довольно успешных периодов трехлетней давности. Так, по данным УФРС по Москве, количество зарегистрированных сделок на рынке жилой недвижимости в мае текущего года почти в два раза превысило значение мая 2009 года, составив 8,43 тыс. против 4,76 тыс., и практически достигло традиционно пиковых показателей декабря - чуть менее 8,5 тыс. в конце 2009 года. Очевидно, что этот результат явился итогом успешно проведенных сделок в предыдущие месяцы 2010 года.

Вплоть до июня количество обращений потенциальных клиентов увеличивалось ежемесячно в среднем на 10-15%. Рекордными по динамике спроса на рынке жилой недвижимости стали март и май, когда поток заявок на квартиры почти на треть превысил среднемесячные данные всех предыдущих месяцев года. Положительную динамику за прошедший период продемонстрировал и процент конвертации обращений в исполненные сделки, увеличившись на 20%. В данном случае, это явное свидетельство того, что спрос на покупку квартир становится более целевым и рынок жилой недвижимости постепенно возвращается к докризисным показателям. Что касается реального спроса на покупку - количества реализованных сделок – так и в целом по рынку жилой недвижимости, наиболее активным был май: рост по сравнению с апрелем составил более 50%, а по отношению к аналогичному периоду прошлого года – +65%.

Сравнение специфики спроса на рынке жилой недвижимости за прошедшие полгода с аналогичным периодом 2009 года свидетельствует о постепенном возвращении покупателей на столичный рынок. Так, если год назад в структуре реализованных квартир соотношение объектов, расположенных в Москве и области, составляло примерно 50% на 50%, то спустя год наблюдается значимый перевес в сторону столицы – 70% на 30%. О постепенном восстановлении платежеспособности покупателей и смещении территориальных предпочтений свидетельствует и изменение среднего бюджета покупки, который увеличился по сравнению с началом года почти на 15%, а по отношению к аналогичному периоду прошлого года – почти на 20%. Таким образом, если год назад основная масса приобретенных квартир относилась к разряду так называемых «бюджетных» вариантов, то сегодня это уже уверенный средний ценовой сегмент. Статистика продаж в Москве показывает, что сейчас, располагая бюджетом в 6-7 млн. руб., клиенты чаще всего приобретают или 1-2-комнатные квартиры (до 50 кв.м), в основном, в панельных домах, в достаточно благополучных районах северо-западной дуги столицы, либо 2-3-комнатные квартиры большей площади (до 65 кв.м), но уже в менее престижных районах юга, юго-востока и востока столицы. Нельзя не отметить, что нередко в рамках указанного бюджета покупатели предпочитают столице наиболее популярные города-спутники Подмосковья, например, Красногорск или Мытищи. На удалении менее чем 5 км от Москвы за 6-7 млн. руб. можно приобрести 2-3 комнатную квартиру площадью 65-85 кв.м с кухней 12-15 кв.м, расположенную в современном монолитно-кирпичном доме.

На фоне повышенной покупательской активности предложение квартир в московском регионе в I полугодии 2010 года демонстрировало более умеренную динамику, схожую с аналогичным периодом прошлых лет. Традиционно, вплоть до начала мая, объем предлагаемых квартир увеличивается со среднемесячным темпом не менее +5-10%, затем - с началом сезона отпусков – примерно столько же «теряет», возвращаясь к уровню начала года. К концу I полугодия объем предложений на вторичном рынке Москвы составил около 36,3 тыс. квартир, в Подмосковье - 26,5 тыс. Изменение по сравнению с маем составило -13,7% и -14,9%, по сравнению с началом года - -1,6% и +11,6% соответственно. Текущий объем предложений жилой недвижимости на вторичном рынке является минимальным значением (для данного периода) по сравнению с аналогичным показателем за последние 5 лет, почти на 20% ниже максимума, зафиксированного в начале посткризисного периода (сентябре-октябре прошлого года), и недавнего максимума в марте-апреле 2010 года. На первичном рынке вектор изменения объема предложения жилой недвижимости как в Москве, так и в области, имел разнонаправленную динамику. Если на протяжении всего I квартала 2010 года, и по количеству реализуемых адресов, и по числу выставленных на продажу квартир, наблюдался устойчивый отрицательный тренд, вызванный повышенным спросом (-2-7% по сравнению с началом года), то во II квартале – рынок, в количественном смысле, пополнился примерно тем же объемом. В итоге в Москве по сравнению с началом года и количество адресов-новостроек, и реализуемых в них квартир снизилось на -0,5-1%. В Подмосковье эти показатели изменились на +0,5+1% и -0,5-1% соответственно. По количеству предложений новых адресов область опережает столицу примерно в 1,6-1,8 раз.

Таким образом, общий объем квартир, выставленных на реализацию в новых домах Москвы и Подмосковья, по итогам I полугодия 2010 года составил чуть более 30 тыс., т.е. в среднем в каждом новостройке на продажу выставлено не более 30-35% квартир, еще не менее 10% квартир предлагаются по переуступке. Ввиду «вымывания» в новостройках значительных объемов квартир с наиболее ликвидными характеристиками (в т.ч. с небольшими площадями, и, следственно, невысокой ценой), очевидно, что основная часть оставшихся предложений - это более дорогие квартиры большей площади (площадь 80-85% из них превышает 60-65 кв.м). Об этом свидетельствует изменение и ценовой структуры предложения: если еще в начале периода деловой активности (февраль-март 2010 года) на долю относительно «бюджетных» вариантов (до 6-7 млн. руб.) приходилось до 65-70% предложений, то сегодня это не более 50-55% квартир. В свою очередь, существенно возросла доля квартир стоимостью 7-10 млн. руб. – с 10% до 15% и свыше 10 млн. руб. – с 22% до 30% в общей структуре предложений. С принятием поправки к 214 ФЗ, сформировавшийся во II квартале этого года восходящий тренд предложений квартир в новостройках, вероятнее всего, изменит свое направление. Вынужденная приостановка продаж ввиду отсутствия у основной массы застройщиков готовых схем реализации в соответствии с новыми поправками, в большей степени коснется новостроек эконом-класса. Снижение объема предложений на 30-40% усилит дисбаланс спроса и предложения в этом сегменте, а, кроме того, обусловит «расширение» ценового коридора на объекты одинаковой классовости, но реализуемых в соответствии с 214 ФЗ и с применением других схем, не противоречащих действующему законодательству.

В июне практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости Московского региона продолжали доминировать положительные ценовые тренды, обусловившие в целом по рынку рост цен на уровне инфляции (по данным Росстат – 5,3% в Москве с начала года). В этой связи стоимость квадратного метра по ряду сегментов жилья уже вернулась к докризисным показателям мая-июня 2008 года. В первую очередь, это касается жилья эконом- и бизнес-класса. Отставание от докризисных показателей до сих пор наблюдается в сегменте типового жилья и элитной недвижимости – примерно на 2-2,5%.

С начала года наиболее заметное увеличение цен отмечено в сегменте жилья бизнес-класса – от 3,7% в зоне новостроек до 6,4% - во вторичном фонде. Меньше всего в сегменте новостроек подорожали элитные квартиры, а на вторичном рынке – эконом-класс. Старый фонд типового и элитного жилья не удержался от отрицательной коррекции и в июне. В связи с постепенным восстановлением платежеспособного спроса основная масса застройщиков прекратила маркетинговые акции по привлечению клиентов. Однако такие варианты оплаты, как рассрочка, на рынке новостроек присутствуют до сих пор. Единичные предложения «со скидкой» в большинстве случаев остались только для наименее ликвидных объектов. На вторичном рынке объективный торг был уместен практически всегда. Другой вопрос, что его размер с оживлением спроса существенно снизился. Так, если в период стагнации дисконт мог достигать 15-20%, то сегодня он не превышает 3-5%, да и эту скидку, как правило, продавцы чаще всего закладывают в первоначальную стоимость выставленной на продажу квартиры.

В конце 2009 года, благодаря постепенному восстановлению экономики и активной поддержке государства, банки начали улучшать условия ипотечного кредитования, корректируя процентные ставки и смягчая требования к заемщикам. Основной объем кредитования приходится на вторичный рынок недвижимости. По итогам I полугодия почти каждая 5-я сделка купли-продажи проходила с привлечением ипотечных средств. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля «ипотечных клиентов» увеличилась на 14,3%, по сравнению с аналогичным периодом докризисного 2008 года – снизилась на 11,7%. Почти треть клиентов (27%) заключили договор с банком на 20 лет, каждый четвертый (23%) – на 10 лет. Менее всего распространены кредиты сроком на 5 и 25-30 лет – по 12% клиентов в каждой группе. Скорее всего, по мнению и заемщиков, и банков, это наиболее «рисковые» сроки: 5 лет - слишком короткий для клиента, а 25-30 – слишком длинный для банков. 96,8% кредитов, полученных клиентами в I полугодии 2010 года, были рублевыми. До 45-50% ипотечных кредитов выданы клиентам Сбербанком РФ, каждый 4-й клиент воспользовался услугами банка ВТБ24. Клиенты «МИАН» могут воспользоваться специальными кредитными программами со сниженными процентными ставками (на 0,5-1%) и меньшим сроком рассмотрения заявки. Например, в рамках совместной со Сбербанком программы «С нами новоселье ближе!» предлагаются ставки от 10,5% до 14,75% в рублях при первоначальном взносе не менее 10%. Дополнительно агентство «МИАН» предоставляет 10%-ю скидку на свои услуги. В большинстве случаев размер собственных средств покупателей составляет до 45% от стоимости приобретаемой квартиры (минимум – 20%, максимум – 80%), остальные (а, по нашим данным, это в среднем от 1 до 7 млн. руб.) – заемные средства.

Ипотечное кредитование на рынке новостроек восстанавливается более медленными темпами. Появление новых программ и улучшение уже существующих началось только в конце I квартала 2010 года. Основное отличие от докризисных кредитных программ заключается в том, что клиент сможет купить квартиру в новостройке только в тех объектах, которые одобрил банк. При этом, как правило, после получения прав собственности на квартиру и регистрации залога в пользу банка, процентная ставка по кредиту понижается до ставки, которая применяется при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости. До момента регистрации прав собственности и залога процентная ставка будет выше на 1,5-2%. Во многих банках также появились программы ипотечного кредитования, позволяющие приобрести жилье на первичном рынке под залог уже имеющейся в собственности у потенциального покупателя или его ближайших родственников квартиры.

Несмотря на увеличивающиеся темпы строительства, объемы жилья, вводимого в сегменте эконом-класса, все еще не достаточны для удовлетворения существующего спроса. Если в целом по рынку сейчас установился некий паритет между спросом и предложением, то в сегменте жилья эконом-класса в новостройках столичного региона спрос превышает предложение, как минимум, на 30-40%. Частично этот неудовлетворенный спрос по-прежнему продолжит реализовываться на вторичном рынке. Имея определенную сезонную цикличность, при относительно стабильных внешних и внутренних факторах, предложение к началу осени обещает вырасти еще как минимум на 20-30%, а при благоприятных обстоятельствах (с точки зрения цен для продавцов) - и на все 50% от текущего объема. Спрос в это же время имеет все предпосылки нарастать примерно в том же объеме: по нашим оценкам, с момента оживления рынка и по сегодняшний день отложенный за период кризиса спрос реализован не более чем на 25-30%. Порядка 70-80% отложенного спроса приходится на семьи, не сумевшие реализовать свои жилищные потребности еще во второй половине 2008 года, оставшиеся 20-30% - клиенты, планировавшие покупку в 2009 году. В каких «объемах» отложенный спрос продолжит поступать на рынок с началом нового периода деловой активности, пока сказать трудно: все будет зависеть от того, насколько финансово, а, в условиях относительно стабильной ценовой динамики, скорее даже психологически устойчивы к новым ценам окажутся покупатели, запланировавшие сделку на вторую половину этого года. Очевидно одно - этой осенью уровень спроса, в том числе и потенциального, превысит показатели предыдущих лет, так как во многом покупателей будет мотивировать ожидание дальнейшего роста цен и сохраняющаяся возможность приобрести жилье по более низкой стоимости по сравнению с докризисной.

Несмотря на то, что банки стараются нарастить объемы кредитования, прогнозировать рост спроса за счет улучшения ситуации с ипотекой, во всяком случае, до конца этого года преждевременно. Даже ожидаемого понижения процентной ставки в существующих условиях для оживления рынка недвижимости и ипотеки будет недостаточно. Вопрос обеспечения необходимым жильем зависит не только от ставки по ипотеке - важным катализатором здесь может стать только рост реальных доходов населения. С началом осени, в первую очередь, мы ожидаем восстановление утраченных позиций типовых квартир, цены на которые, как и на элитную недвижимость на вторичном рынке, пока еще не вышли из зоны отрицательных трендов. На менее ликвидные из них, как и прежде, сохранится фиксированный спрэд. В целом же на рынке квартир в старом жилом фонде вплоть до конца года, скорее всего, сохранится некоторая неопределенность, т.к. участники будут ожидать формирования какого-либо тренда на рынке новостроек. По нашим оценкам, с начала периода деловой активности на рынке вполне возможно некое ценовое «ралли», ориентированное, в первую очередь, на проверку текущей платежеспособности покупателей. Однако, исходя из текущей рыночной конъюнктуры, это не стоит рассматривать как сигнал к очередному долгосрочному ценовому давлению - небольшой подъем будет носить кратковременный характер, и, скорее всего, станет последним в этом году. Дальнейший рост цен не очевиден, и в целом за 2010 год он вряд ли превысит инфляционные ожидания и составит в зависимости от сегмента до 8-12%.